پایان دوران قولنامه‌های ملکی: ثبت رسمی، شرط اعتبار معاملات
دوران معاملات ملکی بر پایه قولنامه‌های عادی به سر آمده است. با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، فرآیند خرید و فروش و نقل و انتقال مالکیت املاک وارد مرحله‌ای نوین و قانونی شده است. این قانون، معاملات مربوط به اموال غیرمنقول را مشمول ثبت رسمی می‌داند و اعتبار قانونی آن‌ها را به ثبت در دفاتر اسناد رسمی گره می‌زند.
به گزارش ایران جیب، این تغییر مهم با هدف ایجاد شفافیت بیشتر در بازار مسکن و کاهش اختلافات حقوقی ناشی از قراردادهای غیررسمی صورت گرفته است. سیدرضا رستمیان، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران استان مازندران، تاکید کرده است که تمامی معاملات مشمول این قانون باید در بستر ثبت رسمی و با تنظیم سند رسمی انجام پذیرند.
محدودیت‌های جدی برای قولنامه‌ها
رستمیان تصریح کرد که بر اساس ماده یک قانون جدید، در صورتی که معاملات اموال غیرمنقول به ثبت رسمی نرسند، مراجع قضایی و شبه‌قضایی در موارد قانونی مشخص شده، از ترتیب اثر دادن به آن‌ها معذور خواهند بود. این موضوع به معنای آن است که قولنامه‌های عادی، دیگر پشتوانه حقوقی محکمی در دعاوی قضایی نخواهند داشت.
این تحول، اهمیت بسزایی برای خریداران و فروشندگان ملک دارد. با اجرایی شدن کامل قانون، اتکا به قراردادهای عادی و قولنامه‌ها در معاملات مشمول، با محدودیت‌های جدی حقوقی مواجه می‌شود و حقوق طرفین معامله تنها از طریق ثبت رسمی تضمین خواهد شد.
سه مسیر برای معاملات رسمی ملک
رئیس کانون سردفتران و دفتریاران مازندران، سه روش اصلی را برای انجام معاملات ملکی در چارچوب قانون جدید تشریح کرده است:
- سکوهای خودکاربری: افراد می‌توانند ابتدا قرارداد خود را از طریق سکوهای خودکاربری تهیه و ثبت کنند و سپس برای تکمیل مراحل نهایی و ثبت رسمی به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
- مراجعه به مشاوران املاک: در این روش، قرارداد به صورت پیش‌نویس توسط مشاور املاک تنظیم می‌شود. طرفین معامله موظف‌اند حداکثر ظرف پنج روز برای تایید نهایی قرارداد، انجام تعهدات و ثبت رسمی نقل و انتقال به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
- مراجعه مستقیم به دفاتر اسناد رسمی: ساده‌ترین راهکار، مراجعه مستقیم خریدار و فروشنده به دفاتر اسناد رسمی است. در این شیوه، بدون نیاز به واسطه، تمامی مراحل تنظیم و ثبت رسمی معامله به صورت کامل در دفترخانه انجام می‌شود.
شایان ذکر است که انتقال قطعی، بیع، صلح و سایر اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول نیز از طریق دفاتر اسناد رسمی قابل انجام است.
تعیین تکلیف املاک فاقد سند
قانون جدید، راهکارهایی را نیز برای ساماندهی وضعیت املاک فاقد سند پیش‌بینی کرده است. مالکان این نوع املاک می‌توانند صرف نظر از متراژ و کاربری، برای ثبت رسمی اموال خود اقدام کنند. ادارات ثبت اسناد و املاک نیز مکلفند با رعایت ضوابط قانونی، فرآیند ثبت این املاک را تسهیل و انجام دهند.
ماده ۱۰ این قانون نیز به سازوکارهایی برای ساماندهی و حل و فصل ادعاهای مربوط به مالکیت املاک اختصاص دارد که به شفافیت بیشتر در حوزه املاک کمک شایانی خواهد کرد.
توصیه به خریداران و فروشندگان: مراقبت بیشتر
با پیشرفت و اجرای کامل این قانون، ثبت رسمی معامله بیش از پیش اهمیت می‌یابد. لذا، به خریداران و فروشندگان توصیه می‌شود پیش از هرگونه معامله، وضعیت ثبتی ملک و الزامات قانونی قرارداد خود را به دقت بررسی کنند. صرف تنظیم یک قرارداد عادی، دیگر برای پیگیری حقوقی کافی تلقی نخواهد شد.
هدف نهایی از اجرای این قانون، کاهش چشمگیر اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی، ساماندهی مالکیت املاک در کل کشور و افزایش شفافیت در فرآیند نقل و انتقال اموال غیرمنقول است تا از این طریق، امنیت حقوقی معاملات ملکی ارتقا یابد.
